Ferramentas · Mais-valias da casa
Mais-valias da venda de casa em 2026
Vê quanto IRS pagas se vendeste ou vais vender casa em 2026, e quanto podes poupar reinvestindo.
Vais reinvestir o dinheiro da venda?
Escreve o preço de venda, o de compra e o ano da compra.
Exemplo
Casa comprada em 2005 por 150 000,00 € e vendida em 2026 por 350 000,00 €, com 27 500,00 € de despesas e obras. O preço de compra sobe para 214 500,00 € (coeficiente de 1,43), a mais-valia é de 108 000,00 € e só 54 000,00 € entram no IRS. Se reinvestires todo o valor da venda numa casa para viver, não pagas nada.
Coeficientes de 2026
| Ano da compra | Coeficiente |
|---|---|
| 1990 | 2,75 |
| 1995 | 1,88 |
| 2000 | 1,71 |
| 2005 | 1,43 |
| 2010 | 1,31 |
| 2015 | 1,23 |
| 2020 | 1,2 |
| 2022 | 1,08 |
| 2024 | 1,02 |
Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro, para bens vendidos em 2026. Para vendas de 2025 vale a tabela do ano anterior.
Recebe na app o aviso do IRS e dos prazos de reinvestimentoPerguntas frequentes
Como se calculam as mais-valias na venda de casa?
Preço de venda menos o preço de compra corrigido pela inflação, menos as despesas (IMT, selo, escritura, comissão da venda e obras dos últimos 12 anos). Só 50% do ganho entra no IRS e soma-se aos teus outros rendimentos, por isso o imposto depende do escalão em que ficas.
O que é o coeficiente de desvalorização da moeda?
Um número que atualiza o preço a que compraste a casa para tirar o efeito da inflação. Em 2026 vem na Portaria n.º 457/2026/1 e depende do ano da compra: por exemplo, 1,43 para 2005 e 1,19 para 2021. Só se aplica se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda.
Como não pagar mais-valias vendendo a casa onde vivo?
Reinvestindo o valor da venda, sem o capital que ainda deves do crédito, noutra casa para viver, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. A casa vendida tem de ter sido a tua habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores, e tens de declarar a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda. Se reinvestires só uma parte, só essa parte fica de fora.
Há regras novas em 2026?
Sim. Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, nas vendas feitas entre 2026 e 2029, também se pode reinvestir em casas para arrendamento acessível (renda dentro do limite da lei, arrendada em 36 meses nos primeiros cinco anos, sem vender em cinco anos). Passou também a haver uma suspensão do prazo de reinvestimento quando um contrato falha por culpa de terceiros e há ação judicial.
E se tiver 65 anos ou estiver reformado?
Podes aplicar o valor da venda, nos seis meses seguintes, num seguro de vida financeiro, fundo de pensões aberto, certificado do regime público de capitalização ou PEPP. Os seguros e fundos têm de pagar uma prestação regular durante pelo menos 10 anos, até 7,5% do valor investido por ano.
Quando declaro a venda?
Uma venda de 2026 declara-se no IRS de 2027, entre abril e junho, no Anexo G. Declara-se sempre, mesmo que não haja imposto a pagar ou que a mais-valia fique toda excluída por reinvestimento.
As casas compradas antes de 1989 pagam mais-valias?
Não, ao abrigo do regime transitório do Código do IRS. A venda declara-se na mesma, em regra no Anexo G1.
Fontes: Portaria n.º 457/2026/1, art. 10.º do Código do IRS e Decreto-Lei n.º 97/2026, confirmados a 22 de outubro de 2026. É uma estimativa para residentes, antes de deduções à coleta e do adicional de solidariedade. Não cobre casas herdadas, vendas de 2025 ou anteriores, nem não residentes. Usa o maior valor entre a escritura e o valor patrimonial tributário, na compra e na venda.
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